Закрыть ... [X]


  • Квартира под офис:
    так можно или нельзя?

    Сергей ПОДЗЕ, юрист

    Нормативная база


    – ГКУ

    Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV


    – ЖКУ

    Жилищный кодекс УССР от 30.06.83 г. № 5464-X


    – ХКУ

    Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV


    – Закон о госрегистрации

    Закон Украины от 15.05.2003 г. № 755-IV

    «О государственной регистрации юридических лиц

    и физических лиц – предпринимателей»

    Проблема использования жилых помещений в качестве офисов и для проведения тех или иных видов хозяйственной деятельности возникает перед хозяйствующими субъектами уже не первый год1. Причем интересы бизнеса нередко сталкиваются с интересами жителей дома. Действительно, любой из нас вряд ли фонд придет в восторг от того, что квартира этажом ниже сдается в аренду под студию звукозаписи с гарантированным «музыкальным сопровождением». А если ваш сосед организовал у себя дома бизнес-центр, и вы с трудом добираетесь до своей квартиры среди машин, оккупировавших площадку перед подъездом, и сквозь постоянную толпу посетителей на лестнице?.. Даже если до этого вы были ярым защитником свободы предпринимательства, ваша точка зрения может измениться…

    Хотя, конечно же, бывают и прямо противоположные ситуации. Например, вы сумели зарегистрировать юридическое лицо по вашему домашнему адресу2. Причем никаких «рабочих инструментов» кроме компьютера, факса и телефона в квартире нет, да и деловые партнеры приходят не чаще одного-двух раз в день. Но соседка-старушка, из неприязни или иных побуждений, пишет жалобы во все возможные инстанции, ссылаясь, помимо прочего, и на незаконность использования квартиры не для проживания граждан.

    Что же делать «бедному бизнесмену», не имеющему средств на покупку или дорогостоящую аренду нежилого помещения? Можно ли под офис арендовать квартиру или хотя бы использовать для этих целей жилое помещение, принадлежащее частному предпринимателю либо юридическому лицу (а может быть, учредителю предприятия или его директору)?

    Перевод жилого в нежилое и обратно

    Конечно же, перевести квартиру из жилого фонда в нежилой законодательно разрешено. Но, во-первых, для этого необходимы определенные условия (расположение квартиры на первом или втором этаже, возможность оборудования отдельного входа и т.д.3), а, во-вторых, данная процедура является длительной и дорогостоящей4. Но самое главное — местные власти вовсе не обязаны, а только имеют право пойти вам навстречу в вопросе перевода жилого помещения в нежилое (обо всем остальном читатель может догадаться самостоятельно, тем более о мытарствах субъектов как перевести квартиру в нежилой фонд 2018 хозяйствования по поводу такого «перевода» немало было написано в прессе). Чего стоит одна лишь формулировка нормы в ст.8 ЖКУ о том, что «перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в зданиях государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается», то есть допускается перевод в нежилые только непригодных для проживания жилых помещений! Или далее: «в исключительных случаях перевод жилых зданий и жилых помещений в нежилые может осуществляться» только по решению исполнительного комитета местного совета5.

    Ну, а если субъект хозяйствования впоследствии поменяет свое решение, то перевод помещения «обратно» в жилой фонд будет не менее затратным. Таким образом, на практике «официальным переводом» помещения в нежилой фонд занимаются, как правило, только в случаях, когда без этого просто нельзя обойтись, например, при переоборудовании квартир первых этажей жилых домов под всевозможные объекты обслуживания населения: отделения банков, парикмахерские, магазины и др.

    Все новое — это хорошо забытое старое…

    Следует заметить, что ситуация осложняется противоречивыми нормами законодательства. При этом периодически «всплывают» разъяснения различных государственных органов на сей счет, которыми пытаются воспользоваться в своих интересах наши многострадальные субъекты хозяйствования.

    Не стал исключением и 2007 год. Мнение Госпредпринимательства, высказанное в Письме № 56206, заключается в следующем. Использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности (то есть не только для проживания) могут граждане, которые:

    - используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем);

    - соблюдают правила пользования жилыми помещениями;

    - не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера;

    - не наносят ущерб окружающей среде;

    - не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства.

    Все указанные выше условия, по мнению Госпредпринимательства, должны соблюдаться одновременно. И если в отношении последних четырех из перечисленных условий вопросы не возникают, то первое из них весьма любопытно. Право гражданина осуществлять предпринимательскую деятельность в жилом помещении связывается не с правом его собственности на квартиру, а с фактом проживания данного гражданина (физического лица) в данном помещении.

    На практике это означает весьма очевидную вещь: гражданин, проживающий по определенному адресу (что подтверждается отметкой о регистрации7 его места жительства в паспорте), имеет право не только зарегистрироваться как СПД — физическое лицо, но и проводить по указанному адресу предпринимательскую деятельность непромышленного характера (например, вести делопроизводство в собственном офисе), соблюдая при этом интересы других лиц и нормы законодательства.

    Что ж, трактовка законодательства в исполнении Госпредпринимательства является достаточно жесткой, тем более что право граждан быть зарегистрированными в качестве СПД — физических лиц по собственному месту жительства и так прямо «прописано» в ст.5 Закона о госрегистрации. Слава Богу, наша уважаемая структура, призванная защищать предпринимателей, хоть СПД — физических лиц не заставляет поголовно снимать офисы в нежилом фонде…

    Исходя из смысла Письма № 5620, возможности сдачи квартиры в аренду под офис у гражданина — собственника квартиры нет. Что ж, данная точка зрения для Госпредпринимательства не нова, ибо согласно его же письму от 08.06.2004 г. № 38418«для предоставления квартиры в аренду для устройства в ней офисного помещения... необходимо перевести такую квартиру в нежилой фонд».

    Жилье под офис: есть ли запрет?

    Так все-таки, можно или нельзя? Необходимо переводить или можно не переводить? Этот вопрос (особенно для юридических лиц) остается открытым, по крайней мере, полагаться приходится только на себя и на аргументированный правовой анализ норм законодательства.

    Итак, нормы части первой ст.382, части первой ст.383 ГКУ и ст.6 ЖКУ определяют целевое назначение квартиры: для постоянного проживания граждан. В то же время следует отметить: использование квартиры для размещения в ней офиса прямо не запрещено ни ГКУ, ни ЖКУ, ни какими-либо иными законами Украины. Кроме того, нет прямых ограничений по «многоцелевому» использованию жилого помещения (то есть не только для проживания, но и для решения иных задач). Запрещается лишь деятельность, связанная с промышленным производством (часть первая ст.383 ГКУ, ст.6 ЖКУ). А согласно части второй ст.319 ГКУ собственник имеет право совершать в отношении своего имущества любые действия, которые не противоречат закону. Более того, в соответствии с частью первой ст.320 ГКУ собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.

    Таким образом, по нашему мнению, закон вполне допускает приобретение в собственность юридическим лицом квартиры и ее использование под офис предприятия. Особенно если там «параллельно» еще и постоянно проживает кто-либо из сотрудников указанного предприятия9. Тогда не останется никаких вопросов с точки зрения соблюдения упомянутого выше условия о «целевом назначении» жилых помещений. А этот проживающий в квартире сотрудник юридического лица, кроме того, сможет одновременно еще и зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя и разместить офис СПД — физического лица в данной квартире (см. Письмо № 5620). Если собственником квартиры является не юридическое лицо, а его директор или учредитель (то есть иной субъект права, несмотря на всю «связанность»), правоотношения по использованию предприятием квартиры как офиса в любом случае должны быть оформлены (например, тем же договором аренды или иным договором между юридическим лицом и физическим лицом — собственником).

    А что же с арендой? Следует отметить, что норма ст.150 ЖКУ достаточно лояльна и предоставляет право гражданам, которые «имеют в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользуются им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение», в том числе сдавать в аренду, заключать другие не запрещенные законом сделки. Данная статья не ограничивает собственника в его праве сдавать жилье в аренду под офис. Норма части второй ст.813 ГКУ более категорична: если нанимателем (арендатором)10 является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. К сожалению, автору приходится констатировать, что сдача квартиры юридическому лицу в аренду под офис нежелательна, поскольку указанная сделка будет противоречить норме части второй ст.813 ГКУ.

    И хочется, и колется…

    Однако представим себе достаточно типичную ситуацию. Несмотря на «ограничительный» характер части второй ст.813 ГКУ и «негативные» разъяснения Госпредпринимательства (письмо от 08.06.2004 г. № 3841 и др.), гражданин все-таки сдал в аренду юридическому лицу квартиру для ее использования под офис. Каковы возможные последствия?

    Закон (ст.204 ГКУ) устанавливает презумпцию правомерности сделки.То есть поскольку часть вторая ст.813 ГКУ или иные нормы закона прямо не указывают на ничтожность договора аренды квартиры под офис, такой договор будет действительным. В то же время следует иметь в виду, что подобный договор может быть признан судом недействительным на основании норм ст.813, части первой ст.215, части первой ст.203 ГКУ (несоответствие требованиям указанного Кодекса). Не факт, что суд примет именно такое решение, учитывая процитированную ранее ст.150 ЖКУ и другие обстоятельства, но все же определенный риск есть… «Спасательным кругом» для «офисных арендаторов», кроме неоднозначной трактовки законодательства, могут стать следующие моменты.

    Во-первых, вряд ли юридическое лицо — арендатор или физическое лицо — арендодатель подаст в суд иск о признании договора аренды недействительным. Для подачи же иска в суд иными лицами (скажем, ЖЭКом, соседями и т.д.) необходимо аргументированно обосновать, чем конкретно нарушает данный договор аренды их права (обстоятельства его формального несоответствия нормам ГКУ будет недостаточно).

    Во-вторых, позиция ГНАУ по вопросу использования жилья под офис является достаточно лояльной. Поскольку в пп.1.18.5 ст.1 Закона о прибыли11, касающемся аренды жилых помещений, имеется ссылка на ЖКУ, а не на ГКУ, налоговики не возражают не только против возможности заключения договора аренды, но даже и против отнесения к составу валовых расходов затрат на оплату аренды квартиры под офис12.

    В-третьих, если вдруг налоговики и поменяют свою точку зрения, то самостоятельно решить вопрос о признании недействительным договора аренды квартиры под офис они не смогут. Согласно п.11 ст.10 Закона о ГНС13 налоговые органы подают в суды иски к юридическим лицам и гражданам о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства денежных средств, полученных ими по таким сделкам. Но последствиями признания недействительным договора аренды квартиры под офис может быть только возврат другой стороне договора всего полученного по сделке (ст.216 ГКУ), а не взыскание в доход государства каких-либо сумм. А ст.207, 208 ХКУ здесь не применимы, поскольку:

    - речь не идет о нарушении хозяйственного обязательства (если договор аренды заключен с гражданином, не являющимся СПД — физическим лицом);

    - формальное нарушение нормы законодательства (ГКУ) не является доказательством противоречия интересам государства и общества14.

    Что ж, в результате на вопрос: можно ли арендовать квартиру под офис? — мы получаем такой привычный для предпринимательской практики в нашем государстве ответ: в принципе — нельзя, но если очень хочется, то можно.

    1Более двух лет назад БУХГАЛТЕРИЯ уже анализировала эту проблему в статье: Силкин К., Стадниченко Д. Использование жилых помещений под офис (правовые аспекты) // Бухгалтерия. — 2005. — № 27. — C.39—43 (прим. ред.).

    2До 01.01.2004 г., то есть до даты вступления в силу ГКУ, это не составляло особых проблем. В принципе, на практике можно было даже зарегистрировать юридическое лицо по адресу арендованной квартиры (прим. авт.).

    3См. пп.2.49—2.64 Государственных строительных норм Украины: Здания и сооружения. Основные положения ДБН В.2.2-15-2005 (прим. авт.).

    4О переводе квартиры из жилого фонда в нежилой см.: Аренда: Сборник систематизированного законодательства. — 2005. — С.145—146 (прим. ред.).

    5О ряде дополнительных условий для перевода помещений в нежилой фонд см. также Порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г.Киеве, утвержденный распоряжением Киевской городской государственной администрации от 01.10.2002 г.

    № 1825, или соответствующие подзаконные нормативные акты местного уровня для других городов (областей) Украины (прим. авт.).

    6Письмо Госпредпринимательства от 31.07.2007 г. № 5620. Опубликовано на с.71 (прим. ред.).

    7В соответствии с частью шестой ст.29 ГКУ физическое лицо может иметь несколько мест жительства. Однако согласно ст.6, 7 Закона Украины от 11.12.2003 г. № 1382-IV «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» регистрация физических лиц производится только по одному месту жительства в течение десяти дней после прибытия к новому месту жительства. Порядок регистрации (или иной фиксации) «альтернативных мест жительства» названным Законом и иными законодательными актами не установлен (прим. авт.).

    8Опубликовано: Аренда: Сборник систематизированного законодательства. — 2005. — Вып.4. — C.55 (прим. ред.).

    9Для этого можно заключить договор аренды с сотрудником предприятия (или с другим физическим лицом), на основании которого зафиксировать факт постоянного проживания указанного гражданина в данной квартире путем регистрации с соответствующей отметкой в паспорте (прим. авт.).

    10Согласно ст.810 ГКУ понятие найма и аренды жилья являются равнозначными (прим. авт.).

    11Закон Украины от 28.12.94 г. № 334/94-ВР «О налогообложении прибыли предприятий» (в редакции Закона от 22.05.97 г.

    № 283/97-ВР) (прим. ред.).

    12См. письмо ГНАУ от 19.11.2004 г. № 10516/6/15-1116, опубликованное на с.71. А вот мнение ГНАУ о том, что расходы, понесенные на приобретение жилого дома или его части без перевода в нежилой фонд, нельзя амортизировать в налоговом учете, см. в письме от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117. Опубликовано: Бухгалтерия. — 2005. — № 27. — С.44—45. Там же приведены аргументы, доказывающие неправомерность позиции ГНАУ (прим. ред.).

    13Закон Украины от 04.12.90 г. № 509-XII «О государственной налоговой службе в Украине» (прим. ред.).

    14См. пункт 11 Разъяснения ВАСУ от 12.03.99 г. № 02-5/111 «О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с признанием сделок недействительными», с учетом замены с 01.01.2004 г. утратившей силу ст.49 «старого» Гражданского кодекса Украинской ССР от 18.07.63 г. на аналогичную норму, сформулированную в ст.207, 208 ХКУ (только для хозяйствующих субъектов) (прим. авт.).

    ДЛЯ СПРАВКИ

    Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства

    Письмо от 31.07.2007 г. № 5620

    Граждане могут использовать

    свою квартиру для предпринимательской деятельности

    Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства рассмотрел письмо <...> и сообщает следующее.

    В соответствии с частями первой, второй, пятой ст.4 Закона Украины «О собственности» 1 собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом.

    Собственник имеет право совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Он может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности.

    На сегодняшний день действующим еще остается Жилищный кодекс УССР, согласно статье 6 которого жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

    Статья 10 данного Кодекса устанавливает, что граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.

    Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в ущерб интересам общества.

    В соответствии с пунктом 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 года № 572 (в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 24 января 2006 года № 45), использовать жилые помещения для ведения хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено.

    Таким образом, по мнению Госпредпринимательства Украины, граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят ущерб окружающей среде, не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства, могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

    Заместитель Председателя Г.БИЛОУС

    1Закон утратил силу согласно Закону Украины от 27.04.2007 г. № 997-V (прим. ред.).

    Государственная налоговая администрация Украины

    Письмо от 19.11.2004 г. № 10516/6/15-1116

    Арендная плата за квартиру под офис относится к составу валовых расходов

    ГНАУ рассмотрела письмо <...> и сообщает.

    В соответствии с пп.1.18.5 ст.1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» (да-

    лее — Закон) аренда жилых помещений — это хозяйственная операция, предусматривающая предоставление жилого дома либо квартиры ее собственником в пользование другому физическому или юридическому лицу на определенный срок или бессрочно, для целевого использования и за арендную плату.

    При этом порядок осуществления операций по аренде жилых помещений устанавливается КМУ в соответствии с положениями Жилищного кодекса Украины.

    В то же время этим подпунктом установлено, что величина арендной платы, уплачиваемой юридическими лицами, регулированию не подлежит.

    Следовательно, если операция по аренде квартиры физического лица под офис соответствует нормам Жилищного кодекса, то указанная операция является хозяйственной для плательщика налога.

    В соответствии с пп.7.4.2 ст.7 Закона расходы, понесенные плательщиком налога в связи с приобретением товаров (работ, услуг) у связанного лица, определяются исходя из договорных цен, но не больше обычных цен, действовавших на дату такого приобретения.

    Абзацем вторым пп.7.9.6 ст.7 Закона установлены особенности налогообложения операций по аренде жилых помещений, а именно: передача имущества в аренду не изменяет налоговых обязательств арендодателя и арендатора. При этом арендодатель увеличивает сумму валовых доходов, а арендатор увеличивает сумму валовых расходов на сумму начисленного лизингового платежа по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление.

    Учитывая вышеизложенное, плательщик налога (юридическое лицо) имеет право отнести к составу валовых расходов арендную плату, уплаченную за квартиру физическому лицу. При этом, в случае если такое физическое лицо является связанным с таким плательщиком налога, то к составу валовых расходов этого плательщика налога относится сумма арендной платы в размере, не превышающем обычные цены на услуги по аренде жилья в соответствующих отчетных периодах.

    Заместитель Председателя В.КОПЫЛОВ


    Источник: http://www.buhgalteria.com.ua/Hit.html?id=1832


    Поделись с друзьями



    Рекомендуем посмотреть ещё:



    Система Юрист. Версия для коммерческих организаций Новые мультики про бэтмена 2018

    Как перевести квартиру в нежилой фонд 2018 Как перевести квартиру в нежилой фонд 2018 Как перевести квартиру в нежилой фонд 2018 Как перевести квартиру в нежилой фонд 2018 Как перевести квартиру в нежилой фонд 2018 Как перевести квартиру в нежилой фонд 2018 Как перевести квартиру в нежилой фонд 2018

    ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ